Vragen die vaak aan mij gesteld worden

Hypotheektermen

Wat betekent onafhankelijk advies?

Dat wil zeggen dat ik een ruim aanbod heb aan hypotheekverstrekkers en ik géén vergoeding krijg van de hypotheekverstrekker voor het afsluiten van de hypotheek. De keuze van de hypotheekverstrekker maken we samen op basis van jouw persoonlijke situatie, wensen en behoefte en natuurlijk de rente!

 

Wat zijn ontbindende voorwaarden?

Bij het uitbrengen van een bod kun je diverse voorwaarden meenemen. De meest voorkomende voorwaarden zijn het verkrijgen van een financiering tot een bepaald bedrag en het uitvoeren van een bouwtechnische keuring. Bij deze voorwaarden wordt dan een einddatum afgesproken die in het koopcontract geplaatst wordt. Tot deze datum heb je de tijd om de hypotheek te regelen. Als ik jouw hypotheek niet akkoord krijg voor deze datum op basis van financiële gronden, kun je de koop zonder boete ontbinden.

 

Waarvoor dient een taxatierapport?

Een taxatierapport heb je nodig om een hypotheek te verkrijgen voor de aankoop van jouw nieuwe woning. De taxateur bepaalt de waarde van jouw nieuwe woning en maakt hiervoor een rapport op. Deze waarde bepaalt wat je maximaal mag lenen voor de woning exclusief energiebesparende voorzieningen. Indien je een overbrugging nodig hebt, heb je in de meeste gevallen ook een taxatierapport nodig voor de huidige woning. In sommige gevallen kan er gebruik worden gemaakt van een desktoptaxatie. Al deze taxatie(s) regel ik voor jou!

Hypotheekvoorwaarden

Hartvol Hypotheken Energielabel

Wat kan ik maximaal lenen op basis van het energielabel in 2024?

Vanaf 1 januari 2024 heeft het energielabel van de woning invloed op de maximale hypotheek. Hoe beter het energielabel is, hoe meer je kunt lenen. Je kunt maximaal € 50.000 bovenop wat je kunt lenen op basis van jouw financiële situatie. (Tabel 1) In 2024 kun je ook meer lenen om de woning energiezuiniger te maken. (Tabel 2) Het bedrag wat je in dat geval extra leent, komt in een bouwdepot. Dit moet wél binnen de maximale leengrens 106% van de getaxeerde marktwaarde van de woning blijven.








Kan ik mijn hypotheek meeverhuizen naar mijn nieuwe woning?

Er zijn mogelijkheden om jouw huidige hypotheek met de huidige condities mee te nemen naar jouw nieuwe woning. Dit is afhankelijk van de huidige hypotheekverstrekker. In ons eerste gesprek bespreken we samen jouw persoonlijke mogelijkheden.

 

Wat kan ik doen met mijn overwaarde als ik deze opneem uit mijn woning?

Er zijn verschillende mogelijkheden om jouw overwaarde te besteden, zoals: het aflossen van een lening, het verbouwen en/of verduurzamen van de woning, het aankopen van een tweede woning of voor consumptieve doeleinden, zoals een auto, boot of vakantie. Uiteraard kun je ook de overwaarde gebruiken om jouw kinderen te helpen een woning aan te kopen. Als de gelden gebruikt worden voor de eigen woning is de rente aftrekbaar, anders vervalt deze naar box 3 en ontvang je geen renteaftrek.


Moet ik belasting betalen over de overwaarde die ik heb ontvangen bij verkoop van mijn woning?

Bij verkoop van je eigen woning hoef je geen belasting te betalen over de overwaarde als je binnen 3 jaar na verkoop een nieuwe woning koopt en het geld volledig inbrengt in de nieuwe woning. Je zult dan volledige renteaftrek ontvangen. Doe je dat niet dan ontvang je over een gedeelte van de nieuwe hypotheek geen renteaftrek. De officiële benaming hiervoor is eigenwoningreserve. Koop je langer dan 3 jaar geen nieuwe woning, dan valt dit geld vrij en heeft het geen invloed meer op je renteaftrek. Je kunt het geld vanaf dan vrij besteden. Echter komt dit geld wél te vallen onder jouw vermogen box 3 en zal je eventueel vermogensbelasting moeten betalen. 

 

Hoe werkt een verbouwings- en/of verduurzamingshypotheek?

Als duurzaam adviseur denk ik graag met je mee met de mogelijkheden voor jouw woning. Verduurzaming werkt voor een lagere energierekening alsook een prettiger wooncomfort en een beter energielabel maakt bij verkoop de woning interessanter. Hiervoor kan de hypotheek verhoogd worden voor Energiebesparende Voorzieningen (EBV) of door gebruik te maken van het Energie Bespaarbudget (EBB). Je kunt ook overwaarde gebruiken voor verbouwingen aan de keuken, badkamer, vloeren, uitbouw, dakkapel etc. Het maximale hypotheekbedrag is de marktwaarde na verbouwing. Dit zal blijken uit een taxatierapport met een waarde voor en na verbouwing. Het bedrag voor verbouwing staat in een bouwdepot bij de hypotheekverstrekker. Vervolgens stuur je de facturen naar de hypotheekverstrekker en zij zullen dezen betalen.

 

Waarom moet ik een boete betalen bij het oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker?

Bij jouw hypotheek is er sprake van een looptijd en rentevast periode. Als je binnen de rentevast periode jouw hypotheek wilt oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker, is er sprake van contractbreuk en loopt de huidige hypotheekverstrekker haar rente mis. De hypotheekverstrekker rekent een boete over het deel dat je niet boetevrij mag aflossen afhankelijk van de rentestanden op dat moment. Deze boete is eenmalig aftrekbaar en kan afhankelijk van de marktwaarde worden meegefinacierd. 

 

Mag ik mijn woning verhuren?

Wil je jouw woning verhuren? Er zijn hypotheekverstrekkers die een zogenaamde Verhuurhypotheek aanbieden voor permanente verhuur. Of wil je tijdelijk naar het buitenland en tijdelijk de huidige woning verhuren? Ook hier zijn mogelijkheden voor. Dat is  afhankelijk van de periode dat je van plan bent om weg te gaan.

 

Kunnen mijn ouders voor mij garant staan / meetekenen op de hypotheekakte?

Er zijn een aantal hypotheekverstrekkers die je de mogelijkheid bieden om jouw ouders garant te laten staan voor jouw nieuwe hypotheek. Echter zitten hier wel wat haken en ogen aan en is het afhankelijk hoe we de toekomstige stijgingen van jouw inkomen kunnen vastleggen alsook de financiële situatie van jouw ouders en de marktwaarde van de woning. Alleen familie mag garant staan, in sommige gevallen zelfs alleen je ouders. De nieuwe vorm van garant staan heet: het meetekenen van ouders. Zij tekenen dan mee op de hypotheekakte en zijn daarmee ook mede aansprakelijk. Je moet hierbij een minimaal deel van de maandlast al aantoonbaar zelf kunnen betalen en er zit een maximale termijn aan deze garantstelling. Zodra je de hypotheek zelf volledig kunt dragen, vervalt deze garantstelling. Je ouders gaan pas betalen als jij dat echt niet meer kunt. Deze hypotheek is zonder NHG.

 

Hypotheekvormen

Kan ik een starterslening krijgen?

Bij een starterslening heb je onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid om extra geld te krijgen, zodat je gemakkelijker jouw eerste eigen woning kunt aankopen. Dit is afhankelijk van jouw (toekomstige) gemeente. Iedere gemeente hanteert haar eigen voorwaarden. De starterslening is een financiële bijdrage van de overheid. Iedere gemeente kan haar eigen voorwaarden opstellen. Wil je weten of jouw gemeente de Starterslening aanbiedt en wat de voorwaarden zijn? Kijk op svn.nl of op de site van de betreffende gemeente. Ik help je bij de aanvraag naast de reguliere hypotheekaanvraag!

 

Is het verstandig om mijn aflossingsvrije hypotheek af te lossen?

Een aflossingsvrije hypotheek zorgt voor een lagere maandlast. Echter betaal je de gehele looptijd rente zonder enige aflossing. Je kunt natuurlijk zelfstandig aflossen binnen jouw boetevrije ruimte, maar als je maandelijks meer te besteden hebt, kunnen we ook samen de optie bekijken om de aflossingsvrije lening om te zetten naar een aflossingsvorm, zoals: annuïteiten of lineair. Hierdoor ga je meer betalen per maand, maar wordt de hypotheek wél afgelost. Door de hogere rente op het moment is het bruto/netto verschil ook kleiner. Ik denk graag met je mee!

 

Wat is een overbruggingskrediet?

Een overbruggingshypotheek of overbruggingskrediet is een lening die de periode overbrugt tussen de koop van je nieuwe woning en de verkoop van je oude woning. Hierdoor kun je een gedeelte van de overwaarde van je huidige woning gebruiken om de nieuwe woning aan te kopen en direct de nieuwe hypotheek te verlagen. De hypotheekverstrekker brengt hiervoor kosten in rekening zolang de overbrugging staat. Je betaalt een rente over dit bedrag zoals bij een aflossingsvrije hypotheek. Dit is een deel van de dubbele lasten en dit betaal je zolang de overbrugging staat oftewel zolang je beide sleutels in bezit hebt. Ook rekent de notaris extra kosten voor het inschrijven van de overbrugging en afhankelijk van de hypotheekverstrekker, kunnen er administratiekosten gerekend worden.


Hoe werkt een familiehypotheek?

Als jouw ouders voldoende vermogen hebben en dit geld niet nodig hebben op langere termijn, kun je een familiehypotheek bij jouw ouders afsluiten. Dit betekent niet dat je éxtra mag lenen op basis van jouw maximale leencapaciteit. Wél mag je meer lenen op basis van de waarde van de woning. Deze lening is ook fiscaal aftrekbaar. Hierdoor kan het voor jou en je ouders een balastingvoordeel opleveren. Voor de familiehypotheek moet een overeenkomst worden getekend met daarin een minimale annuïtaire aflossing om in aanmerking te komen voor de renteaftrek. De rente moet marktconform zijn. De ouders zouden ook jaarlijks kunnen schenken binnen de schenkingsvrijstelling.

Kosten

Wat is NHG?

Nationale Hypotheek Garantie oftewel NHG biedt een bank meer zekerheid waardoor de rente die je betaalt wat lager kan zijn.  In 2024 stijgt deze grens naar € 435.000. Het laagste bedrag van de koopsom of de getaxeerde marktwaarde is hiervoor leidend. Voor energiebesparende voorzieningen is het mogelijk om tot € 461.100 te lenen. Je betaalt voor NHG eenmalig een borgtochtprovisie van 0,6% over de totale lening. NHG kan een vangnet bieden bij betalingsproblemen.

 

Moet ik overdrachtsbelasting betalen?

Indien je tussen de 18 en 35 jaar oud bent, hoef je éénmalig geen overdrachtsbelasting te betalen als de koopsom en de marktwaarde niet hoger zijn dan € 510.000.

 

Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor het kopen van een eigen huis?

Bij het aankopen van een woning zijn een aantal vaste en variabele kosten. De variabele kosten zijn:

- de overdrachtsbelasting van 2% bij de aankoop voor eigen bewoning (indien deze voor jou van toepassing is)

- de overdrachtsbelasting van 10,4% bij de aankoop van een beleggingspand

- de NHG kosten van 0,6% (indien je hiervan gebruik kunt maken)

De overige kosten zijn vaste kosten afhankelijk van jouw persoonlijke situatie, denk aan: advies- en bemiddelingskosten, taxatie, notaris, bankgarantie, bouwtechnische keuring, aankoopmakelaar en dergelijke. Ik regel dit voor je!

 

Welke bijkomende kosten mag ik aftrekken bij de aankoop van een woning?

  • Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek
  • Bereidstellingsprovisie, dit betaal je bij het verlengen van de hypotheekofferte
  • Notariskosten voor de hypotheekakte
  • Kadastrale rechten voor de hypotheekakte
  • Taxatiekosten voor het verkrijgen van de lening
  • Kosten voor de aanvraag van NHG

 

Wanneer je een nieuwbouwwoning koop, gelden ook nog de volgende aftrekbare kosten:

  • Bouwrente die je betaalt na het tekenen van het voorlopig koopcontract, maar voor het tekenen van de hypotheekakte
  • Kosten voor het bouwdepot

De overbruggingshypotheek is een tijdelijke hypothecaire lening. De rente welke je hiervoor betaalt is ook fiscaal aftrekbaar.


Hoe werkt de rentevergoeding op een bouwdepot (bestaande bouw en nieuwbouw)?

Over een bouwdepot betaal je rente en krijgt je rente. Je ontvangt tijdens de looptijd van het bouwdepot ook een rentevergoeding over het bedrag in depot. Het is afhankelijk van de hypotheekverstrekker hoeveel rentevergoeding je ontvangt en voor welke periode. Hoe meer je hebt opgenomen uit je bouwdepot, hoe minder rente je ontvangt. De eerste zes maanden is de rente die je betaalt over de lening aftrekbaar. De rente die je krijgt uit het depot, gaat niet af van de rente die je betaald. Let op; de rentevergoeding wordt áchteraf verrekend dus een maand later!


Waar moet je opletten bij de belastingaangifte?

Heb je een blauwe envelop ontvangen? Dan moet je vanaf 1 maart aangifte doen.
Het grootste deel van de aangifte is al ingevuld en hoef je alleen te controleren.

Zorg ervoor dat je onderstaande bij de hand hebt:

  • DigiD; maak je al gebruik van de App?
  • doe je de aangifte alleen of met je partner?
  • jaaropgave van je werkgever
  • overige inkomsten; partneralimentatie, arbeidsongeschiktheidsverzekering, jouw aanmerkelijk belang indien je meer dan 5% aandelen hebt in een bedrijf, uitkering
  • heb je een schenking ontvangen of gift gedaan?
  • jaaroverzicht van jouw bank
  • WOZ-waarde
  • jaaropgave van de hypotheek
  • jaaropgaven van eventuele kredieten
  • indien je een woning hebt gekocht/verkocht de notarisafrekening
  • facturen van zorgkosten welke je niet vergoed zijn
  • te betalen partneralimentatie
  • betaalde lijfrentepremies
  • betaalde arbeidsongeschikheidverzekeringspremies
  • en dergelijke...

Ben je ondernemer? Om optimaal gebruik te maken van alle aftrekposten adviseer ik je de aangifte door een accountant te laten invullen. Heb je nog geen accountant? Ik breng je graag met iemand in contact.


Hoe ontvang ik de maandelijkse belastingteruggave?

Op de website van de Belastingdienst kun je inloggen met DigiD op Mijn Belastingdienst. Hier kun je de voorlopige aanslag aanvragen. of wijzigen. Hou hierbij alle gegevens bij de hand (zie hierboven).

Controleer ook deze gegevens jaarlijks en voorkom dat je moet bijbetalen achteraf. Let op bij een annuïteitenhypotheek! Heb je alles ingevuld en gecontroleerd? Dan onderteken je met DigiD eventueel samen met je partner en druk op verzenden. Als je het beeld "ontvangstbevestiging" krijgt, is het verzoek door de belastingdienst ontvangen en zullen zij binnen 4 tot 8 weken reageren.


Wanneer begin je met betalen van de hypotheek?

Vanaf het moment dat je getekend hebt voor de hypotheek bij de notaris start de maandbetaling. Deze wordt altijd achteraf betaald. Hierdoor kan de eerste maand hoger uitvallen dan te lezen is in mijn adviesrapport en in de offerte van de hypotheekverstrekker. Op welke datum precies wordt afgeschreven verschilt per hypotheekverstrekker en kun je lezen in jouw bindende offerte. Vanaf de tweede maand zal de afgesproken maandlast worden afgeschreven. Mocht je gebruik willen maken van de maandelijkse teruggave kun je vanaf dit moment de voorlopige aanslag invullen.

 


Inkomen

Kan ik meer lenen als ik alleenstaand ben?

Vanaf 1 januari 2024 kan je als alleenstaande € 16.000 meer lenen met een inkomen hoger dan € 28.000.


Ik krijg een loonsverhoging, kan deze alvast meegenomen worden?

Indien jouw loonsverhoging onvoorwaardelijk op papier wordt gezet door jouw werkgever en deze in de aankomende 6 maanden ingaat, kan ik deze meenemen voor de hypotheekberekening.

 

Kan ik zonder vast contract ook een hypotheek krijgen?

Er zijn verschillende mogelijkheden om een hypotheek te krijgen zonder vast contract.

  • Een contract met de intentie tot een vast contract waarbij de proeftijd is verlopen
  • De afgelopen drie jaaropgaven en belastingaangiften
  • De inkomensverklaring van de belastingdienst
  • De arbeidsmarktscan
  • Een perspectiefverklaring

 

Kan ik een hypotheek krijgen als ik nog geen 3 jaren zelfstandig ben?

Het is niet meer verplicht om minimaal 3 jaarcijfers te hebben als ondernemer. In principe moet je minimaal 12 maanden cijfers aantonen. Hoe meer maanden hoe liever. Er zijn verschillende manieren om jouw inkomen te berekenen. Dit is afhankelijk van jouw persoonlijke situatie. 

  • zonder NHG heeft iedere hypotheekverstrekker zijn eigen zakelijke inkomenstoetsingsbeleid. Als onafhankelijk adviseur kan ik je hierin passende adviezen geven. Als ondernemer kun je ook mét NHG een hypotheek krijgen.
  • let op; schulden in je bedrijf worden meegerekend, zoals: lease auto (met/zonder bijtelling), rekening courant en dergelijke...
  • zorg dat je boekhouding helemaal op orde is voordat we het hypotheektraject samen ingaan. Des te soepeler en sneller kunnen wij samen jouw hypotheek regelen.
  • De eerste cijferbeoordeling doe ik voor je, zodat je een idee hebt wat je maximaal kunt lenen voor een hypotheek. Uiteindelijk regel ik de inkomensverklaring door een rekenexpert welke noodzakelijk is om een hypotheek te verkrijgen.

 

Kan ik met een uitkering een hypotheek krijgen?

Er zijn een aantal uitkeringen waarmee je een hypotheek kunt verkrijgen, maar niet allemaal. Bij iedere uitkering is het afhankelijk van het type, hoogte en persoonlijke situatie.

 

Kun je een hypotheek krijgen als je gepensioneerd bent?

Er is geen leeftijdsgrens voor het verkrijgen van een hypotheek. Afhankelijk van het pensioeninkomen kun je dus ook als gepensioneerde een hypotheek krijgen.

Schenken

Hoeveel mogen mijn ouders schenken?

Vanaf 2024 gelden de volgende schenkingsmogelijkheden; ouders mogen € 6.633 per jaar belastingvrij schenken waarbij het kind zelf mag bepalen waar hij/zij dit aan besteed. Ook mag je € 2.658 aan iemand anders schenken. Op jouw persoonlijke klantportaal kun je een format vinden van de schenkingsovereenkomst. Heb je in 2022 al minimaal € 1 ontvangen onder de verhoogde vrijstelling, dan heb je alleen dit jaar nog de tijd om de schenking te gebruiken. Partners worden gezien als één schenker, idem bij scheiding. Ouders kunnen nog steeds een eenmalig verhoogd bedrag schenken indien je tussen de 18 en 40 jaar bent. De 40e verjaardag telt mee! Je ouders mogen maar eenmaal in je leven gebruik maken van deze verhoogde schenking. Voor een dure studie geldt € 66.268 en vrijbesteedbaar € 31.813. Let op; geef de schenking aan bij de belastingdienst!

 

Wat is een leenschenkovereenkomst / de familiehypotheek?

Naast een reguliere hypotheek kun je een familiehypotheek afsluiten. Het bedrag aan familiehypotheek kun je bovenop je maximale leencapaciteit lenen. Deze constructie is akkoord volgens NHG, maar wordt niet door alle hypotheekverstrekkers gedragen. Deze bestaat uit twee delen: een leenovereenkomst en een schenkovereenkomst. Hierbij wordt de maandlast aan rente en aflossing daadwerkelijk betaald, maar ook weer teruggeschonken binnen de jaarlijkse kindvrijstelling. Er wordt vermogen verschoven van ouders naar kinderen. Het is zeer raadzaam deze notariëel vast te leggen, maar dit is niet verplicht. Het voordeel is ook dat jullie samen de voorwaarden kunnen vastleggen, zoals terugbetalen, wat te doen bij overlijden etc. De rente is aftrekbaar indien deze marktconform is en er in minimaal 30 jaar wordt afgelost.


 

Leningen

Wat is de invloed van een studieschuld bij een hypotheekaanvraag?

Door een studieschuld kun je minder lenen. Ook al staat deze niet geregistreerd bij BKR, je bent tegenwoordig verplicht om deze te melden. Deze schuld valt minder zwaar in de wegingsfactor dan een consumptieve lening. Daarvoor wordt 2% gerekend over de hoogte van jouw schuld waarop je geen hypotheek mag krijgen. Bij een studieschuld wordt er bij het afsluiten van een hypotheek gekeken naar het termijnbedrag van de actuele studieschuld in plaats van de oorspronkelijke schuld. Hierdoor kan de hypotheek hoger uitvallen als er een grote extra aflossing is gedaan.

 

Kan ik een hypotheek krijgen met een negatieve BKR-registratie?

Het is zeer lastig om een hypotheek te krijgen met een negatieve BKR-registratie. Als de registratie ongegrond is, kun je het beste contact opnemen met de kredietverstrekker om de opties te bekijken tot het verwijderen van de registratie. Na het herstellen van de achterstand blijft de registratie nog 5 jaar staan. In principe is het daarna pas mogelijk om een hypotheek te verkrijgen. Een positieve registratie geeft in principe geen problemen. Echter worden deze lasten wél meegenomen in de maximale toetsing voor het bedrag dat je verantwoord mag lenen. Heb je hier vragen over en wil je weten wat jouw mogelijkheden zijn, neem vooral contact met mij op.

Relatie

Is een huwelijk, samenlevingsovereenkomst of testament verplicht?

Voor de hypotheek is dit niet verplicht. Wél adviseer ik jullie om een samenlevingsovereenkomst met testamenten op te stellen.


Het is belangrijk om o.a. onderstaande punten goed vast te leggen:

  • brengt een partner meer spaargeld (of een schenking of overwaarde uit de woning bijvoorbeeld) in bij de aankoop van de gezamenlijke woning?
  • heeft een partner een aanzienlijk hoger inkomen dan de andere?
  • heeft een partner al eerder een hypotheek gehad? (en dus renteaftrek)
  • en dergelijke...


Bij een hypotheek schrijf ik natuurlijk een adviesrapport voor jullie waarin we alles vastleggen wat we samen hebben besproken en welke keuzes we waarom hebben gemaakt. Daarnaast maak ik voor jullie ook een draagplichtovereenkomst. Hierin wordt jullie financiële en fiscale verdeling voor de aankoop van de woning behandeld. Daarmee voorkom je in de toekomst vervelende gesprekken indien jullie helaas toch uit elkaar gaan.

 

Mijn partner en ik gaan uit elkaar, kan ik in de woning blijven wonen?

Er zijn opties om in de woning te blijven wonen en jouw partner uit te kopen. Of juist dat jouw partner blijft wonen en jij wordt uitgekocht. Dit heet Ontslag Hoofdelijk Aansprakelijkheid. Hiervoor gelden soepelere regels, zodat je gemakkelijker kunt blijven wonen. In een afspraak kunnen we beide berekeningen maken om te beoordelen wat jouw mogelijkheden zijn. Het Ontslag kan ik uiteraard ook voor je regelen!


Kan ik ook eigenaar worden van het huis van mijn partner?

Als jouw partner al een koopwoning heeft en jij mede-eigenaar wilt worden, zal je jezelf moeten inkopen. Jouw partner verkoopt namelijk een deel van de woning aan jou. Dit werkt hetzelfde als een officiële aankoop. Het inkopen in de woning kan via spaargeld alsook door middel van een hypotheek. Je zult ook overdrachtsbelasting moeten betalen.